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国有土地上被征收房屋评估时点如何确定

2019年11月14日 16:22 来源:北京圣运律师事务所_集团诉讼网

   现实生活中经常遇到政府发布征收公告、制定征收补偿方案后迟迟不拆迁不补偿的情况,那时隔多年之后房屋仍要按照几年前的评估报告来补偿吗?圣运律师为您解读:被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。圣运律师通过一则最高人民法院的裁判案例,来给大家分析一下。

【案情简介】

   2013年7月,福建省福州市某区政府作出鼓房征〔2013〕32号《福州市某区人民政府房屋征收决定书》并公告,征收补偿方案于同日公布,补偿实行货币补偿和产权调换相结合的方式,并规定签约期限为2013年7月30日至2013年9月7日。李某一家的房屋就在上述项目征收范围内,但在签约期限内未与征收部门达程补偿协议,评估公司对李某房屋进行评估,评估时点为征收决定公告之日,即2013年7月19日。

   2015年6月,征收部门将评估报告送达给李某,期间也一直与李某一家进行洽谈,始终未达成一致意见。2016年4月18日,征收部门报请区政府作出房屋征收补偿决定。2016年5月23日,区政府对李某一家《房屋征收补偿决定书》,依据的是以2013年7月为评估时点的评估报告。李某一家不服,便向法院提起行政诉讼,请求撤销上述房屋征收补偿决定书,一审二审败诉,便向最高人民法院提起再审。最终最高人民法院支持了李某一家的诉讼请求。

【圣运律师点评】
 

   本案的争议焦点为:征收部门在评估报告载明的一年应用有效期内,未与李某签订补偿安置协议,也没有及时作出补偿决定,作出补偿决定距离征收决定公告明显迟延,且同期被征收房屋价格上涨幅度明显高于产权调换房屋的,是否仍应以征收决定公告时点作为评估时点,并以此结算李某一家房屋与产权调换房屋的差价款。

圣运律师认为不能以征收决定公告为评估时点,理由如下:

    首先,市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时,应当对被征收人给予公平补偿;而公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后,应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式,及时对被征收人进行补偿,并固定双方的权利义务,确保补偿的实质公平。

   其次,如果征收部门与拆迁户未在规定时间内就补偿达成一致,后续作出房屋征收补偿决定时,所依据的评估时点“房屋征收决定公告之日”就应当结合 “公平补偿原则”进行法律解释,而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任,也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别,均以征收决定公告之日作为评估时点。

   最后,目前法律制度下的房屋征收与房屋强制赎买有一定的相似性,结合市场经济条件下房屋买卖在交付房屋与交付购买金时间间隔过长情况下的定价机制,以房屋实际交付时点确定的价格更为公平合理,即以一方交付房屋另一方交付购买金更为适宜;而房屋征收中的产权调换类似于以房换房,以双方同时交付房屋时点更为适宜。而对于以补偿决定而非补偿协议方式进行的产权调换而言,在补偿决定明显存在不合理迟延的情况下,以补偿决定作出时点作为确定房屋价值的评估时点,也更有利于实现公平补偿。

【圣运律师建议】

   圣运律师在此提醒广大房屋拆迁朋友,在拆迁过程中一定要注意评估报告的评估时点是否与房屋征收补偿决定作出的时间相隔过久,如果遇到评估报告不合理的情况,运用法律武器保护自己的合法权益。

 

 
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