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媒体采访

王有银主任在《人民法治》杂志发表署名文章,解读热播剧《安家》背后法律

2020年05月06日 15:46 来源:北京圣运律师事务所_集团诉讼网

    电视剧《安家》播出后非常火,该剧讲述了中介公司安家天下大区经理房似锦空降到静宜门店,与徐文昌形成双店长竞争,作为房产中介的他们在帮助客户安家之余,也见证了客户生活中的喜怒哀乐故事。对此,王有银主任接受国内知名法律媒体《人民法治》杂志的采访,进行法律解读。

作者:王有银
本文刊载于《人民法治》2020年4月号上


    这部剧除了有演员的精湛演技外,剧中还涉及到房产交易以及百姓身边的诸多法律问题。笔者挑选了几个比较有法律看点的剧情,结合相关的法律来加以评析。

一、给儿子买房加上儿媳名字
如何认定?

剧情简介:剧中老严夫妇在上海租了一个小门面房,辛辛苦苦卖包子攒了一辈子钱,通过房产中介安家天下新店长房似锦的介绍,用所有积蓄给儿子全款买了一套房子。

然而在签约时,儿子却提出要加上儿媳的名字,儿媳还以“怀孕”为由给老两口施压,最终老严夫妇同意加了名。

那么,这套房产的产权到底归谁呢?加上儿媳的名字是否存在法律风险?

法律解析:首先,需要明确的是,根据我国《物权法》第十六条、十七条的规定,不动产登记簿是物权归属的根据,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此,老严夫妇同意在房产证上加上儿媳名字后,根据物权法规定,一般应认定儿媳是该套房屋的所有权人之一。

房本加上儿媳的名字,对严叔老两口来说,会存在一定的法律风险。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十二条规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

依据老严出资购买房产时,明确同意将房产落户在儿子媳妇名下的情形,可推定其具有赠与的意思表示,在登记完毕后一般不允许撤销。若将来儿子儿媳离婚,儿媳可据此享有对该房子的所有权份额,分得相应财产。

二、房产中介能将“凶宅”
介绍给客户吗?

剧情简介:房似锦店长到任前,先来到安家天下静宜门店租房。门店的中介业务员“王子”把一套“凶宅”出租给房店长,并以自己具有职业道德自居提醒该房屋是“凶宅”,建议房店长谨慎考虑。

房店长很快又遇上一位一心只想买“凶宅”的客户黄老板,便将这套房屋卖给了这位客户。

那么,房产中介能否将“凶宅”向客户推荐呢?如果中介隐瞒的话,买家该如何维权?

法律解析:首先,“凶宅”,通常指的是在一定时期内发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋,并不是一个法律概念。一般情况下,“凶宅”会影响到买家购房的决定,甚至也可能会影响到房屋价格。

因此,卖房人和中介虽然可以向客户推荐“凶宅”,但其有义务告知房屋的真实情况,否则有可能会承担退房退款、赔偿等法律责任。

再有,如果中介或卖方隐瞒“凶宅”的实情,使买家在不知情的情况下,以市场价购入房屋时,买家可以进行维权。依据我国《合同法》第五十四条规定,一方采用欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

因此,如果中介或卖房人有故意隐瞒“凶宅”事实的欺诈行为,享有撤销权的买房人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。依据法律规定,合同被撤销后即自始无效,双方互负返还义务,买房人应将房屋返还出卖人;出卖人有义务返还购房款及利息,如果造成买房人损失的,卖房人还需赔偿损失。
还需要注意的是,如果买房人购买的“凶宅”价格远远低于周边正常的房屋市场价格,可推测买房人有明知房屋有瑕疵仍要购买的故意,此时买家若再以“凶宅”为由要求退房或赔偿损失,较难以支持。

三、“假离婚”成“真离婚”

剧情介绍:《安家》电视剧的男主角徐文昌,为了能够在购买第二套房屋中避税,和妻子张乘乘办理了假离婚。办完离婚手续后,徐文昌还将房屋过户到张乘乘名下。结果,徐文昌一次偶然间发现张乘乘在家中偷偷与一名男子“激情犯错”,这对原本“假离婚”的夫妇开始矛盾丛生,“假离婚”变成了“真离婚”。

那么,“假离婚”的法律风险有哪些呢?

法律解析:在我国法律层面上并没有“假离婚”的情况,在办理离婚证后离婚的法律效果就已经发生了,有关财产分割的协议也即时生效。此时,所谓的“假离婚”便存在以下的法律风险:

(1)若对方不肯复婚,任何人包括法律都不能进行干涉、强迫,更不能强制执行办理复婚手续。这样,“假离婚”不管在法律层面还是在真实生活中,就变成了“真离婚”,离婚的状况会被坐实。

(2)“假离婚”对财产分割问题会存在一定的风险。根据我国《婚姻法》的规定,夫妻的共同财产在经历离婚又复婚之后,会变成双方的婚前财产。而离婚后,任何一方取得的财产都是个人财产,复婚后也不属于夫妻共有财产。若在“假离婚”时,双方约定共同财产归另一方所有,当一方不愿意复婚时,净身出户的一方只能通过诉讼争取权益了,看是否有证据证明在订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形,还必须在离婚登记之日起一年内起诉,才有可能为自己争取财产权益。

(3)丧失相互的继承权。离婚后,双方必然丧失相互的继承权,如果在此期间,一方不幸离世,那么另一方无法继承其财产。

四、丈夫给“小三”买房
怎么办?

剧情简介:剧中有一个公司老板给“小三”赠与房产的剧情。事业有成的阚老板,有一个在外人看来十分美满的家庭,家中购置了一个大别墅,妻子照看着4个可爱的孩子。

后来,阚老板找到安家天下给他的“灵魂伴侣”知否小姐买下价值上千万的豪宅,作为分手的筹码。

那么,作为阚老板正牌太太的阚太太,有什么办法保护自己的权益吗?

法律解析:在这种情况下,阚太太可以通过诉讼的方式,要求知否小姐返还房产或返还阚先生所支付的购房款。

根据我国《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定:夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的,因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定;夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。

首先,阚太太与阚先生并没有书面约定夫妻婚姻存续期间所得的财产归各自所有或部分所有的情况下,那么,阚先生经营公司的所得收益属于他和阚太太的夫妻共同财产。

其次,房屋买卖显然属于非因日常生活需要对财产的处置,在用夫妻共同财产购置房产时,阚先生和阚太太应当协商一致。阚先生擅用夫妻共同财产为知否小姐买房的行为显然违反了法律规定,侵害了阚太太的财产权益。而知否小姐明知阚先生有妻子,仍然保持与阚先生的不正常往来,有违公序良俗。

综上,阚太太作为阚先生的合法妻子,有权通过法律途径保护自己的权益,要求知否小姐返还房产或购房款。

五、老洋房被他人霸占
业主该如何维权?

剧情简介:龚先生因企业经营困难,急于变卖祖产老洋房以度过危机,然而此时太表姑奶奶一家老小得知消息后赶到老洋房赖着不走。原来,龚先生的祖上曾好心收留了这个八竿子打不着的远房亲戚,可是太表姑奶奶一住就是几十年,后来子女买房后搬走了十几年。

这处老洋房价值一个多亿,太表姑奶奶一家老小重返老洋房的目的很直接,张口就要分五千万,让龚先生一家头疼不已。那么,曾经的借住人,赖着家里不走该怎么办?

法律解析:首先,需要明确的是,我国《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

因此,既然这套老洋房不动产权证上登记的所有人仅为龚家的爷爷,其间也并未发生其他所有权转让行为,房屋所有权应当属于龚家单独所有,老洋房的所有权自然不会仅因为太表姑奶奶一家借住数十年而发生转移。

其次,针对这种借住人赖在家中不走的行为,龚家可以向人民法院提起民事诉讼。《物权法》规定,妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险;侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。我国《侵权责任法》也规定了,被侵权人有权请求侵权人以停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失等方式承担侵权责任。

因此,无论是从《物权法》还是《侵权责任法》,龚家都可以找到维权的法律依据。太表姑奶奶非法侵占拒不搬出,龚家可以向人民法院提起民事诉讼,要求对方停止侵权,从房屋中搬出。如果因为侵占造成了龚家损失,龚家还可以同时请求损害赔偿。

(作者:人民网慕课法学院院长、北京圣运律师事务所主任)

(本文刊载于《人民法治》2020年4月号上)

 

文章来源 | 《人民法治》

 

 
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