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征地拆迁不把握好这些关键点,补偿损失几百万都是轻的!

2022年03月29日 11:52 来源:北京圣运律师事务所_集团诉讼网

征地拆迁中涉及的往往是大额甚至巨额补偿,其中隐藏各种陷阱,有人房子拆了,补偿没拿到;有了补偿到手了,却比隔壁老王拿到的少了许多,各种圈套不一而足。想到顺利拿到合理足额的拆迁补偿,必须了解一些拆迁常识套路,今天圣运律师事务所王有银主任为大家进行详细讲解。今天圣运律师事务所王有银主任结合相关案例为大家解读。


01拆迁补偿项目遗漏

 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》对补偿项目都有明确的规定。

 

国有土地房屋征收可参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款进行补偿:作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

 

农村房屋征收,补偿范围可参考《土地管理法》第十八条,征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

 

王有银主任提示,被征收人有获得临时安置费及停产停业损失补偿的权利。实践中,这些补偿容易被忽视,不仅仅是遗漏整一项补偿,而是在这项补偿中的计算方式容易让补偿款打折。在圣运代理的湖南一起商铺拆迁中,其中就遗漏了停产停业损失这项补偿,直接导致补偿差了几十万,综合其他违法点,补偿差出300多万。

 

02院落空地的补偿几乎没有

 

几十上百平的大院子若分文不补,补偿自然差距巨大。

 

最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》明确,国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产价格,一并予以征收补偿。

 

不仅国有土地上院落空地补偿问题成为拆迁户权益受损的重要原因,农村院落空地也是如此。

 

农村的院落空地是否纳入补偿范围,要考量是否超标。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,宅基地的面积不能超过当地规定的标准。不同地区,都有自己的规定标准。

 

此项标准,指的就是整个宅基地面积,而不是单指房屋建筑面积,房子建多大,院子留多大,一般有自己设计,只要整个面积不超过标准,高度符合规划就好。

 

一些符合当地宅基地面积标准,却不给或者少给补偿,是不合理的。整个院落空间是农民住宅的有机组成部分,所以对于空院也应当进行相应的补偿,否则无法达到居住条件有改善的标准。

 

 

03房屋无证不给补偿

 

因为复杂的历史原因,“无证房”普遍存在。部分征收方在征收土地中降低成本,就此认定这些房屋全是“违建”,顺便给无证房扣上“违法”的帽子。这是造成拆迁户补偿低的重要原因!

 

王有银律师表示,《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中明确指出,没有规划许可证的农村土地和房屋,应查明土地历史和现状,认定属于合法,应当予以确权和登记。一刀切认定违建不给补偿存在拆违代征收的嫌疑!

 

以圣运代理的山东无证房拆迁案为例,刘先生的房屋于2020年被纳入征收范围,按照当地的标准,房屋无证仅有五六十万的补偿款,刘先生无法接受。他拒绝签订补偿协议。

 

王有银主任团队律师接受委托后,通过查阅资料和进一步地询问沟通后首先向省、市、区三级政府发出沟通函,并向当地公安机关申请人身、财产保护申请。为了核准征收行为是否合法,随后,向有关部门申请了有关征收行为的信息公开。根据信息公开获得的征地批复,刘先生又对此提起了行政复议。同时,根据信息公开的其他违法行为,又分别向规划、城管、国土等部门申请查处该违法行为。面对圣运律师“多管齐下”的组合诉讼策略,在当地法院的组织下,为刘先生和征收方搭建了调解平台。经过调解,征收方就和刘先生达成了补偿协议比初始补偿增加了9倍。

 

04房屋评估报告存在猫腻

 

房产评估报告是补偿的重要依据,评估机构要由被征收人参与选定,有不少被征收人反映说,自己压根就不知道还有评估这一环节,一直以为只能按照征收方公布的补偿标准进行。河南邹先生就遇到这个情况,经圣运律师调查发现评估报告存在明显违法之处,连征收项目都不完全知情的邹先生,也根本没有参与过评估机构的选定。

 

于是邹先生在律师帮助下重新评估。经过协商,邹先生得到了750平的商铺及60万的经营损失补偿,折合人民币800余万元。

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