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以“优惠”价格补偿超出面积?最高院:公平补偿原则应贯穿始终!

2019年11月27日 10:18 来源:北京圣运律师事务所_集团诉讼网

      在房屋征收过程中存在这样一种情况:拆迁户被征收的房屋面积大于拆迁后安置房屋的面积,对这部分面积,拆迁方选择以货币方式进行补偿,但却采用“优惠”价格。近期,有拆迁户询问圣运律师,这样的补偿方式合法么?实际上,最高院公布的第一批拆迁典型案例中也有相似情况。

       今天,北京圣运律师事务所主任王有银结合典型案例为大家普法。

基本案情

        2011年4月6日,泗水县人民政府作出泗政发[2011]15号《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》(以下简称《决定》),其征收补偿方案规定,选择货币补偿的,被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿;选择产权调换的,安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资,超出10平方米以内的按优惠价结算房价,超出10平方米以外的部分按市场价格结算房价;被征收主房面积大于安置房面积的部分,按照安置房优惠价增加300元/平方米标准给予货币补偿。原告孔庆丰的房屋在被征收范围内,其不服该《决定》,提起行政诉讼。

律师解读

       在本案中,拆迁户的房屋面积小于安置房屋面积时,只有10平方米以内的面积部分才享受到“优惠”价格,超出这一部分,要按照市场价格结算。但是,当拆迁户的房屋面积大于安置房屋面积时,却自始至终要按照“优惠”价格进行货币补偿,显然是不公平的。

       在拆迁案件中,拆迁方补偿方式和补偿标准的制定要遵循公平补偿原则,最直接的法律依据便体现在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这也可以作为本案最直接的维权依据。

       类似房地产市场价格如何确定?一般由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。拆迁户需要注意,房产评估只具有证据性质,并不是有终局效力的法律文件,一方面,如果对房产评估结果有异议,可以向房产评估机构申请复核,也可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定;另一方面,房产评估过程中如果存在违法情况,拆迁户还可以据此展开维权,质疑评估报告的准确性,由此否认或撤销补偿决定。因此,拆迁户要积极配合评估,同时保证在评估时有自己人在场,方便及时收集证据,发现违法情况。

        当然,本案中还有“超出10平方米以外的面积按市场价格结算”的补偿方式,拆迁户也可以了解这一部分的补偿标准,以支持自己的维权诉求。

       最终,法院撤销了泗水县人民政府作出的《决定》,孔先生维权取得成功。最高院对此进行的点评是:公平补偿原则,应贯穿于房屋征收与补偿全过程。即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定,该确认违法的要坚决确认违法,该撤销的要坚决撤销,以有力地维护人民群众的根本权益。

律师寄语

       实践中,还有很多违背公平补偿原则的其他情况,有的存在直接的维权依据,有的则需要借助这一原则进行法理阐释。因此,拆迁户遇到补偿纠纷,尽量要委托专业律师协助,以获得更好的维权效果。

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